Planuojant įsigyti nuosavus namus, džiaugsmas dėl būsimų įkurtuvių dažnai susimaišo su nerimu dėl finansinių įsipareigojimų. Tai visiškai natūralu, ypač atsižvelgiant į tai, kad nekilnojamojo turto rinka ir bankų finansavimo politika nėra statiški reiškiniai. Tiek Europos Centrinio Banko sprendimai, tiek Lietuvos banko nustatyti atsakingo skolinimo nuostatai nuolat formuoja aplinką, kurioje tenka veikti būsto pirkėjams. Todėl aklas ėjimas į banką be namų darbų šiandien gali reikšti ne tik prastesnes sutarties sąlygas, bet ir visišką paraiškos atmetimą. Norint gauti geriausią pasiūlymą, būtina suprasti ne tik tai, kokią sumą galite pasiskolinti, bet ir kaip formuojamos palūkanos, kokią įtaką jūsų galimybėms daro turimi įsipareigojimai bei kokios naujos tendencijos vyrauja paskolų rinkoje.
Palūkanų normos struktūra: kas iš tikrųjų sudaro jūsų įmoką?
Daugelis pirkėjų, ypač tų, kurie su būsto paskolomis susiduria pirmą kartą, dažnai klaidingai vertina palūkanų normą kaip vieną nekintantį skaičių. Iš tiesų, galutinė kaina, kurią mokėsite už pasiskolintus pinigus, susideda iš dviejų pagrindinių dalių, ir jų dinamika gali kardinaliai skirtis.
Pirmoji dalis yra banko marža. Tai fiksuotas dydis, nurodomas procentais, kurį bankas užsideda kaip savo pelną ir rizikos mokestį. Istoriškai Lietuvoje bankų maržos svyravo, tačiau pastaruoju metu stebima tendencija, kai dėl išaugusios konkurencijos ir mažėjančio paskolų portfelio augimo bankai yra linkę maržas mažinti. Vidutinė banko marža gali svyruoti nuo 1,6 proc. iki 2,2 proc., tačiau „premium“ klientams arba perkantiems aukštos energetinės klasės būstą šis rodiklis gali būti ir dar mažesnis.
Antroji, ir pastaraisiais metais didžiausią nerimą kėlusi dalis, yra EURIBOR (Europos tarpbankinės rinkos palūkanų norma). Tai kintama dalis, kuri perskaičiuojama kas 3, 6 arba 12 mėnesių, priklausomai nuo jūsų sutarties sąlygų. Svarbu suprasti šiuos niuansus:
- 3 mėnesių EURIBOR: Keičiasi dažniausiai, todėl greičiausiai reaguoja į rinkos pokyčius. Jei palūkanos krenta, jūs tai pajusite greičiau, bet jei kyla – įmoka taip pat didės sparčiau.
- 6 mėnesių EURIBOR: Tai dažniausiai bankų siūlomas standartas. Jis suteikia šiek tiek daugiau stabilumo nei 3 mėnesių rodiklis.
- Fiksuotos palūkanos: Kai kurie bankai siūlo fiksuoti palūkanas ilgesniam laikotarpiui (pvz., 5 metams), tačiau dažnu atveju pradinė įmoka būna didesnė nei pasirinkus kintamas palūkanas. Tai tarsi draudimas nuo palūkanų kilimo ateityje.
Atsakingo skolinimo nuostatai ir „streso testai“
Lietuvoje galioja griežti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriuos prižiūri Lietuvos bankas. Viena pagrindinių taisyklių yra ta, kad mėnesinė paskolos įmoka kartu su kitais finansiniais įsipareigojimais negali viršyti 40 proc. asmens ar šeimos tvarių mėnesio pajamų. Tačiau čia slypi svarbi detalė, kurią daugelis pamiršta – bankai atlieka vadinamąjį palūkanų jautrumo testą.
Net jei šiandienos palūkanų norma leidžia jums lengvai tilpti į 40 proc. taisyklę, bankas privalo patikrinti, ar sugebėtumėte mokėti įmokas, jei palūkanų norma pakiltų iki 5 proc. ar daugiau. Jei atlikus šį modeliavimą jūsų įsipareigojimai viršija leistiną normą, bankas pasiūlys mažesnę paskolos sumą, nei tikėjotės. Tai reiškia, kad jūsų maksimali skolinimosi galia dažnai yra mažesnė nei rodo paprastos internetinės skaičiuoklės.
Pajamų tvarumas: dirbantiems savarankiškai sąlygos kitokios
Darbo santykių forma turi milžinišką įtaką tam, kaip bankas vertins jūsų patikimumą. Dirbantiems pagal darbo sutartį dažniausiai užtenka 6 mėnesių nepertraukiamo darbo stažo (kartais net 3-4 mėnesių, jei keičiamas darbas toje pačioje srityje). Tuo tarpu dirbantiems pagal individualią veiklą ar verslo liudijimą, reikalavimai yra gerokai griežtesni.
Savarankiškai dirbantiems asmenims būtina žinoti:
- Veiklos istorija: Bankai dažniausiai reikalauja bent 12–24 mėnesių veiklos istorijos. Pajamos turi būti deklaruotos, o mokesčiai – sumokėti.
- Pajamų vertinimas: Skirtingai nei darbo sutarties atveju, bankas gali nevertinti visų 100 proc. jūsų gautų pajamų. Priklausomai nuo veiklos srities nestabilumo, gali būti įskaitoma tik 70–80 proc. ar net mažiau grynojo pelno.
- Sektoriaus rizika: Pandemijos ir ekonominiai svyravimai parodė, kad kai kurie sektoriai (pvz., turizmas, maitinimas) yra rizikingesni, todėl bankai į pajamas iš šių sferų gali žiūrėti konservatyviau.
Žaliosios paskolos: galimybė sutaupyti
Viena pozityviausių naujienų pastaruoju metu – vadinamosios „Žaliosios paskolos“. Bankai, skatindami tvarumą ir patys siekdami gerinti savo paskolų portfelio rodiklius, siūlo išskirtines sąlygas perkantiems aukščiausios energinės klasės būstus.
Jei perkate A++ energinės klasės namą ar butą, galite tikėtis:
- Mažesnės maržos: Neretai siūloma marža yra 0,2–0,5 proc. punkto mažesnė nei standartinė. Per visą paskolos laikotarpį tai gali padėti sutaupyti tūkstančius eurų.
- Nuolaidų mokesčiams: Kai kurie bankai netaiko sutarties sudarymo mokesčio arba kompensuoja turto vertinimo išlaidas.
- Didesnio turto likvidumo: Energetiškai efektyvus būstas ateityje greičiausiai geriau išlaikys savo vertę, kas yra svarbu ir bankui kaip užstatas.
Tai tampa svariu argumentu renkantis tarp senos statybos (kuriai dažnai reikia papildomų lėšų renovacijai) ir naujos statybos būsto.
Paslėptos išlaidos, apie kurias nepagalvojote
Skaičiuojant, kiek reikės pradinio įnašo (standartiškai – 15 proc. būsto vertės), pirkėjai dažnai pamiršta papildomas išlaidas, kurios atsiranda sandorio metu. Šios išlaidos nėra finansuojamos banko paskola, todėl jas būtina turėti savo santaupose.
Prieš eidami į banką, įsivertinkite šiuos kaštus:
- Turto vertinimas: Priklausomai nuo objekto, tai gali kainuoti nuo 150 iki 300 eurų ir daugiau. Svarbu žinoti, kad bankas finansuoja procentą nuo mažesnės sumos (pardavimo kainos arba turto vertinimo sumos). Jei vertintojas butą įvertins pigiau nei sutarėte su pardavėju, skirtumą turėsite padengti patys.
- Notaro mokesčiai: Paprastai sudaro apie 0,45 proc. nuo sandorio sumos, plius techniniai mokesčiai.
- Hipotekos registravimas: Tai papildomas mokestis už įkeitimo įregistravimą Registrų centre.
- Sutarties administravimo mokestis: Dažnai tai yra 0,4 proc. nuo paskolos sumos, nors derybų metu šį mokestį galima sumažinti.
Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)
Ar galiu gauti paskolą, jei turiu vartojimo kreditą ar lizingą?
Taip, galite, tačiau tai tiesiogiai mažina jūsų skolinimosi galimybes. Kiekvienas euras, kurį sumokate už lizingą ar kreditą, mažina sumą, kurią galite skirti būsto paskolos įmokai. Dažnai finansų konsultantai rekomenduoja prieš imant būsto paskolą padengti mažesnius vartojimo kreditus, kad pagerintumėte savo rodiklius.
Kiek laiko galioja banko pasiūlymas?
Banko pateiktas preliminarus pasiūlymas arba garantinis raštas dažniausiai galioja nuo 1 iki 3 mėnesių. Jei per šį laiką nerandate būsto arba nesudarote sutarties, jūsų mokumas ir sąlygos gali būti vertinamos iš naujo, o pasikeitus rinkos situacijai (pvz., pakilus EURIBOR), pasiūlymas gali keistis.
Ar pradinis įnašas visada yra 15 procentų?
Ne visada. 15 proc. yra minimalus reikalavimas pagal įstatymą. Tačiau bankas gali paprašyti didesnio, 20 ar net 30 proc. pradinio įnašo, jei turtas yra senos statybos, medinis, esantis mažesniame miestelyje arba jei kliento rizika vertinama kaip didesnė. Taip pat antram būstui dažnai reikalaujama didesnio pradinio įnašo.
Kas nutinka, jei sumažėja mano pajamos jau turint paskolą?
Jei susiduriate su finansiniais sunkumais, būtina nedelsiant kreiptis į banką. Dauguma sutarčių numato galimybę atidėti paskolos pagrindinės dalies mokėjimą (kredito atostogas) tam tikram laikotarpiui (pvz., 3–6 mėnesiams), mokant tik palūkanas. Svarbiausia – nelaukti, kol susidarys skola.
Derybų strategija: kaip gauti geriausią pasiūlymą
Galutinis ir, ko gero, svarbiausias patarimas – nepasirašyti pirmosios gautos sutarties. Banko vadybininko pateiktas pasiūlymas yra derybų pradžia, o ne pabaiga. Norint sėkmingai derėtis, rekomenduojama pateikti paraiškas bent trims skirtingiems bankams ar kredito unijoms. Turėdami kelis pasiūlymus ant stalo, jūs įgyjate svertų: galite parodyti konkurento pasiūlytą mažesnę maržą ir klausti, ar jūsų pagrindinis bankas gali ją sulyginti.
Derybų objektu gali būti ne tik marža, bet ir sutarties sudarymo mokestis, išankstinio grąžinimo sąlygos ar privalomi papildomi produktai (pvz., kreditinės kortelės ar gyvybės draudimas). Svarbu atkreipti dėmesį į tai, ar bankas nereikalauja pervesti viso darbo užmokesčio į sąskaitą jų banke, jei tai jums nepatogu. Taip pat verta pasidomėti refinansavimo sąlygomis ateityje. Būsto paskola yra ilgalaikis produktas, todėl net ir 0,1 proc. sumažinta marža per 20–30 metų gali reikšti sutaupytą solidžią sumą, kurią geriau investuoti į savo naujų namų gerbūvį nei atiduoti palūkanų forma.
